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                                                                                                                                                                          斗地主的游戏规则:两个大消息!今晚,炒房客与开发商彻夜无眠

                                                                                                                                                                          2019-06-06 17:55 520新闻资讯网
                                                                                                                                                                            来源:财经观潮(ID:guide0929)

                                                                                                                                                                            作者:潮哥

                                                                                                                                                                            开发商与炒房客,又要失眠了。

                                                                                                                                                                            01

                                                                                                                                                                            苏州(楼盘)进入新一轮调控后,楼市大动作一直不断。

                                                                                                                                                                            如一些城市主动收紧了政策,青岛(楼盘)、合肥(楼盘)、武汉(楼盘)、南宁等城市对楼市开启新一轮定向加息模式。

                                                                                                                                                                            青岛与济南(楼盘),这两天还宣布,制定“一城一策”的楼市方案,防范和化解楼市风险。

                                                                                                                                                                            在舆论上,人民日报也主动发声,表示将牢牢坚持“房住不炒”定位,确保市场行进在正确的轨道上,不会依靠房地产拉动经济。

                                                                                                                                                                            这两天,楼市又传来了两个足以改变楼市走向的重磅消息:

                                                                                                                                                                            第一个:据21世纪经济报道披露,监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入了监管,准备暂停“地王”的债券与ABS发行。 第二:棚改降温,据华尔街见闻披露,2019年4-5月份,中国央行连续两月未发放抵押补充贷款(PSL)。   两个看似毫无关联的消息,其实可以串联起来分析,这两个消息都与钱有关,都是在收紧流入楼市的资金,目的也都是一样的,防止楼市过热。

                                                                                                                                                                            02

                                                                                                                                                                            先来分析关于监管部门收紧房企资金的消息。

                                                                                                                                                                            其实,房企融资门槛收紧,这并非第一次。不久之前,银保监会就发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》要求:商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

                                                                                                                                                                            同时,银保监局还对违规给房企输血的金融机构,开出了两百多张罚单。

                                                                                                                                                                            根据媒体报道,4月以来(4月1日-5月20日),仅50天时间,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单就有32张,罚没金额合计达1068.8万元。

                                                                                                                                                                            之所以这么做,是因为三四月份上演的楼市躁动,房企是始作俑者。

                                                                                                                                                                            进入2019年以来,房企融资门槛放松,获得金融机构大规模输血。数据显示,仅4月份,房企密集融资接近2600亿,从全月融资完成情况看,有望是最近一年多最高值。

                                                                                                                                                                            而前四个月融资房企融资的总规模,高达8500亿元。

                                                                                                                                                                            正因为有这8500亿元,房企不但有钱还贷压力,也开始在全国范围内,尤其是核心城市群里开启扫货模式。

                                                                                                                                                                            房企有钱,比谁都拽。

                                                                                                                                                                            他们在武汉、合肥、杭州(楼盘)、无锡(楼盘)、苏州、南京(楼盘)、徐州(楼盘)、东莞(楼盘)、常州(楼盘)等城市争抢地块,如蝗虫压境一般,所过之地,不是创下新地王,就是几乎接近最高楼面价。

                                                                                                                                                                            杭州、无锡、常州、徐州均诞生了新地王。

                                                                                                                                                                            苏州半个月内三个地王,被房企成功送上了新一轮调控名单。

                                                                                                                                                                            南京这几个月来,土地市场也是火热异常。

                                                                                                                                                                            数据显示南京(除高淳、溧水)已成功出让18幅地块,竞拍次数高达869次,平均每块地要争抢48轮,平均土地溢价率接近50%。

                                                                                                                                                                            今天,南京又推出了10宗地,揽金超118亿元。

                                                                                                                                                                            土地市场火热,带动住宅成交量走高,房价也开始跃跃欲试。厦门(楼盘)房价回调,基本填平了去年下调的坑,苏州的房价更是在4月份领涨热点城市。

                                                                                                                                                                            在这样的背景下,中央开始新一轮房企资金链收紧政策,关上闸门。

                                                                                                                                                                            对于房地产行业来说,资金链就是生命。

                                                                                                                                                                            目前,政府部门不但收紧了往后房企的融资门槛,还将已拿下地王项目的房企,纳入了监管,准备断粮。

                                                                                                                                                                            一旦断粮,地王暴雷事件将再次上演。这种事情,过往不知道发生过多少次。

                                                                                                                                                                            对于房企来说,具有相当大的震慑作用,预计后续房企拿地会再次谨慎起来,房企行业将进入新一轮大洗牌,土地市场也将回归平稳,稳定正是政府想要的效果。

                                                                                                                                                                            土地市场的平稳,会影响楼市成交量与房价,成交量与房价也将回归温和,投机的炒房客,算是彻底断了念头。

                                                                                                                                                                            而之前激进拿地的房企,接下来很难有囫囵觉。一旦断粮或者新房限价,项目算是砸手里了,到时候哭都没有肩膀。

                                                                                                                                                                            这一点,其实政府早有预警。在苏州重启调控召开的会议文件中,就有这么一句话,“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。   03

                                                                                                                                                                            至于棚改收紧,主要针对的是三四线城市的房价,预示着那些单纯依靠棚改撑起房价的三四线城市,按下了这一轮的“熄火键”。

                                                                                                                                                                            货币棚改是三四线城市能够跟进一二线城市涨幅的主要动力之一,另一个动力就是去库存政策。

                                                                                                                                                                            棚改分为货币棚改与安置房棚改,三四线城市大多项目采取的是货币棚改。

                                                                                                                                                                            它的流程如下图,先由央行发行PSL(抵押补充贷款)给政策性银行(如国开行),政策性银行划拨棚改专项贷款给地方政府,地方政府手里有钱,就拿着这笔钱去搞棚改项目。

                                                                                                                                                                            以货币补偿的方式,给到棚改居民,政府回收地块,居民拿着钱去买房。政府回收的地块,又可以挂拍,卖地得来的钱,一部分用于偿还国开行的贷款,剩下的进入自己的腰包。

                                                                                                                                                                            这种方式,既帮助了地方政府充实腰包,又达到了去库存效果,可谓一举两得。

                                                                                                                                                                            但副作用是,房价在货币棚改的需求下,得到了有力支撑,抬头上涨。

                                                                                                                                                                            一些人口与经济基本面表现都不好的城市,房价也跟着上涨,背后的逻辑就是棚改。

                                                                                                                                                                            鉴于此,从去年开始,国开行就放出风声,要收紧棚改:

                                                                                                                                                                            房价上涨压力大,库存少的城市,后续改为安置房棚改;库存多,房价压力小的城市,可以继续货币棚改。

                                                                                                                                                                            到了今年年初,一大波省市收紧了2019年的棚改计划,只有广西(楼盘)、辽宁、重庆(楼盘)、陕西等极个别省市仍保持同比正增长,绝大多数省市2019年棚改计划开工项目较去年收缩。

                                                                                                                                                                            4月份、5月份央行已经连续两个月没有给国开行发行PSL(抵押补充贷款),意味着这一轮三四线城市货币棚改告一段落,也意味着这一轮三四线城市的楼市,风险加大。

                                                                                                                                                                            一些人口基本面、经济基本面不好,且又不再重点城市群中的三四线城市,房价下行压力增加。

                                                                                                                                                                            之所以说是这一轮,是因为三四线城市的楼市存在周期性,人口持续流出的三四线城市需要政策刺激,如去库存、货币棚改等,楼市才能健康发展。

                                                                                                                                                                            下一轮如果重启,三四线城市的房价,又会获得新的支撑。

                                                                                                                                                                            04

                                                                                                                                                                            政府再次收紧房企融资与货币棚改,还释放了一个重要信号:

                                                                                                                                                                            房地产虽然对于经济特别重要,但这一次不同以往,只求平稳过度,不会重启这个夜壶。经济对于房地产的依赖的现状虽不能一下扭转,但政府正在努力改变,尽全力将中国经济的驱动力转移到实体经济、科创经济上来。

                                                                                                                                                                            这一点,从全力稳住楼市、提速5G科技建设等方方面面,都能寻找到证据。

                                                                                                                                                                            只有实体经济、科创经济,才能提升中国的全球竞争力,让中国跻身强国之列,百年复兴梦才有基础。

                                                                                                                                                                              本文首发于微信公众号:地产情报站。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。